Fernando Zaldivar | El Paso TX Real Estate

By Fernando Zaldivar | El Paso New Construction Specialist | livinginelpasotx.blog

Cuando entras a una casa modelo en Summer Sky o Painted Sky en Horizon City, o cuando empiezas a ponerte serio sobre un lote en Gateway Estates o Tierras Del Este en el este de El Paso, una de las primeras conversaciones que tendrás con el equipo de ventas del constructor no será sobre encimeras ni pisos. Será sobre su prestamista preferido. La oferta suele venir con dinero real adjunto: créditos para costos de cierre, compras de tasas de interés, mejoras gratuitas. Y puede ser difícil saber si estás viendo una oferta genuinamente buena o una distracción de la pregunta más importante: quién te está dando realmente el mejor préstamo.

Esta es una de las decisiones más malentendidas en el proceso de compra de casas nuevas, y es una en la que tener un agente local experimentado de tu lado hace una diferencia real. Esto es lo que necesitas entender antes de tomar esa decisión.

¿Qué es un Prestamista Preferido del Constructor?

Un prestamista preferido del constructor es una compañía hipotecaria que tiene una relación establecida con el constructor de viviendas. En algunos casos, el constructor y el prestamista son afiliados, lo que significa que están conectados financieramente. En otros casos, la relación es simplemente una asociación preferida donde el prestamista entiende los plazos del constructor, los procesos de cierre y los requisitos de documentación, y puede moverse rápidamente cuando el constructor necesita que el trato se cierre según el horario establecido.

Constructores como Hakes Brothers, Carefree Homes, Palo Verde, Edwards Homes, Pointe Homes y otros activos en las comunidades de El Paso mantienen estas relaciones con prestamistas. Los prestamistas conocen las comunidades, conocen el proceso del constructor y tienen experiencia con los términos contractuales específicos que usan esos constructores. Esa familiaridad tiene un valor genuino y no es algo que debes descartar sin pensarlo.

Los Incentivos que Ofrecen los Constructores y Lo Que Realmente Valen

La razón principal por la que los compradores consideran seriamente al prestamista preferido de un constructor es el paquete de incentivos. Los constructores en El Paso regularmente ofrecen a los compradores desde cinco mil hasta quince mil dólares en asistencia para costos de cierre si financian a través del prestamista preferido. A veces el incentivo viene como una compra de tasa que reduce tu pago mensual durante los primeros dos o tres años del préstamo. A veces viene como un crédito en el centro de diseño que puedes usar en mejoras. A veces es una combinación de varias cosas.

Estos incentivos son reales. Cuando un constructor te ofrece diez mil dólares para costos de cierre y estás comprando una casa en Paseos Del Este o Emerald Estates en Horizon City, ese dinero importa. Puede reducir lo que necesitas llevar al cierre, ayudarte a compensar el costo de las mejoras que querías de todos modos, o hacer que tus primeros años de propiedad sean más asequibles a través de una reducción temporal de la tasa.

Pero el incentivo solo vale la pena tomarlo si el préstamo en sí mismo es competitivo. Esta es la parte que muchos compradores no consideran. Un prestamista del constructor que te ofrece una tasa de interés medio punto más alta a cambio de diez mil dólares en costos de cierre puede costarte mucho más a lo largo de la vida del préstamo de lo que vale ese crédito. El cálculo depende de tu monto de préstamo específico, cuánto tiempo planeas quedarte en la casa y cómo se ve el entorno de tasas en general en el momento en que estás bloqueando.

Por Qué Comparar Sigue Siendo Importante Incluso Cuando el Incentivo Parece Bueno

Lo más importante que puedes hacer antes de comprometerte con el prestamista preferido de un constructor es obtener al menos una cotización competidora de un prestamista externo. Obtén un Estimado de Préstamo de ambos — es un documento federal estandarizado que te permite comparar la tasa de interés, la tasa de porcentaje anual, el pago mensual y los costos de cierre totales uno al lado del otro usando los mismos términos de préstamo. Luego puedes tomar una decisión informada en lugar de simplemente reaccionar al número del incentivo que el equipo de ventas del constructor pone frente a ti.

En algunas situaciones encontrarás que la tasa del prestamista del constructor es realmente competitiva y el incentivo hace que el paquete total sea claramente mejor. En otras situaciones encontrarás que un prestamista externo o una cooperativa de crédito ofrece una tasa significativamente más baja, y incluso después de renunciar al incentivo del constructor saldrás adelante con el tiempo. No sabrás en qué situación estás a menos que compares.

Un corredor hipotecario independiente en El Paso o una cooperativa de crédito familiarizada con el mercado local a menudo puede moverse lo suficientemente rápido para cumplir con los plazos de cierre del constructor, lo que es una preocupación que algunos compradores tienen sobre el uso de financiamiento externo. Si tu prestamista tiene experiencia con préstamos de construcción nueva en El Paso, el problema del plazo generalmente es manejable.

Lo Que las Familias Militares de Fort Bliss y los Compradores con Préstamo VA Necesitan Saber

Si eres militar activo, veterano o cónyuge sobreviviente que califica para un préstamo VA, la pregunta del prestamista preferido del constructor se vuelve aún más importante. Los préstamos VA vienen con requisitos específicos que no todos los prestamistas manejan bien, y en la construcción nueva el proceso implica pasos adicionales como la tasación VA de los planos y especificaciones antes de que comience la construcción y una inspección final al completarse.

Algunos prestamistas preferidos de constructores están configurados específicamente para manejar préstamos VA y lo hacen bien. Otros no están equipados para ello y el proceso se complica. Antes de comprometerte con cualquier prestamista en una compra VA en comunidades cerca de Fort Bliss, pregunta directamente cuántos préstamos VA de construcción nueva han cerrado en los últimos doce meses y cómo es el plazo típico desde el contrato hasta el cierre. Un prestamista que hace préstamos VA pero principalmente en viviendas de reventa es muy diferente de un prestamista que hace construcción nueva VA regularmente.

También debes saber que los préstamos VA no permiten ciertos cargos que los préstamos convencionales sí permiten. Los vendedores y constructores pueden pagar tus costos de cierre bajo el programa VA, pero la estructura de cómo se pagan esos costos importa. Asegúrate de que quien esté manejando tu préstamo VA entienda las reglas de tarifas a fondo para que no te lleves sorpresas en la mesa de cierre.

El mercado de El Paso tiene una gran comunidad militar y muchos de los constructores activos aquí, incluidos Hakes Brothers y Carefree Homes, han cerrado muchos préstamos VA en comunidades como Gateway Estates y Cimarron Canyon. Pero tu experiencia individual dependerá en gran medida del prestamista que elijas, no solo del constructor.

Tomar la Decisión Correcta para Ti

No existe una respuesta universal correcta sobre los prestamistas del constructor versus los prestamistas externos. La respuesta correcta depende del tamaño del incentivo, la diferencia de tasa, el monto de tu préstamo, cuánto tiempo planeas quedarte y si estás usando un préstamo VA o financiamiento convencional. Lo que siempre es verdad es que mereces tomar esa decisión con toda la información frente a ti en lugar de simplemente responder a un argumento de venta.

Tener un agente del comprador con experiencia en construcción nueva en El Paso significa que tienes a alguien que entiende cómo funcionan estas estructuras de incentivos, conoce a los constructores y sus términos típicos, y puede ayudarte a leer los números honestamente. El equipo de ventas del constructor representa al constructor. Tú necesitas a alguien que te represente a ti.

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Preguntas Frecuentes

¿Puedo perder el incentivo del constructor si uso mi propio prestamista?

Sí, en la mayoría de los casos los créditos para costos de cierre o las compras de tasas que ofrecen los constructores están condicionados al uso de su prestamista preferido. Si vas con financiamiento externo, generalmente no recibes el incentivo. Por eso es esencial comparar el costo total de ambas opciones, incluido lo que vale el incentivo para ti, antes de decidir.

¿Es legal que un constructor me exija usar su prestamista?

Según la ley federal, un constructor no puede exigirte legalmente que uses su prestamista afiliado como condición de compra. Puede ofrecer incentivos para animarte a usar el prestamista preferido, pero siempre tienes el derecho de elegir tu propio financiamiento. Si el equipo de ventas de un constructor insinúa lo contrario, eso es una señal de alerta.

¿Cuánto suelen valer los incentivos de los constructores en El Paso?

En comunidades de El Paso como Summer Sky, Painted Sky, Gateway Estates y Paseos Del Este, los incentivos de los constructores a través de prestamistas preferidos han variado ampliamente dependiendo del constructor y las condiciones del mercado. Son comunes montos de cinco mil a quince mil dólares en asistencia para costos de cierre o compras de tasas equivalentes, aunque fluctúan según las promociones del constructor y los niveles de inventario.

¿Qué es una compra de tasa y cómo funciona?

Una compra de tasa es un arreglo de financiamiento donde el constructor o el prestamista paga por adelantado para reducir temporal o permanentemente tu tasa de interés hipotecario. Una compra de tasa de dos a uno, por ejemplo, reduce tu tasa dos puntos porcentuales en el primer año y un punto porcentual en el segundo año antes de establecerse en la tasa completa en el año tres. Esto reduce tus pagos mensuales iniciales y puede ayudarte a calificar o administrar el flujo de efectivo en los primeros años de ser propietario.

¿Los compradores con préstamo VA siempre deben usar el prestamista preferido del constructor?

No necesariamente. Los compradores con préstamo VA deben evaluar al prestamista preferido del constructor de la misma manera que cualquier comprador, comparando tasas, tarifas y calidad de servicio con opciones externas. La consideración adicional clave es encontrar un prestamista con sólida experiencia en construcción nueva VA, que puede o no ser el prestamista preferido del constructor. Pregunta sobre su volumen de construcción nueva VA antes de comprometerte.

¿Cómo obtengo una cotización de préstamo competidora sin poner en riesgo mi contrato con el constructor?

Obtener cotizaciones externas no afecta tu contrato con el constructor de ninguna manera. Eres libre de buscar prestamistas en cualquier momento. Pídele a cada prestamista un Estimado de Préstamo con los mismos términos de préstamo y usa ese documento para comparar. El constructor no puede penalizarte por hacer tu investigación.

¿Qué pasa si el prestamista preferido del constructor es un afiliado del constructor?

La ley federal exige que los constructores y los prestamistas divulguen las relaciones comerciales afiliadas. Si el constructor y el prestamista están conectados financieramente, deben darte una divulgación de Arreglo de Negocio Afiliado. No tienes que usar un prestamista afiliado, y saber sobre la afiliación te ayuda a entender por qué el constructor está incentivando esa elección tan fuertemente.

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