Fernando Zaldivar | El Paso TX Real Estate

By Fernando Zaldivar | El Paso New Construction Specialist | livinginelpasotx.blog

Si está comprando una casa de nueva construcción en El Paso, el día que entra al centro de diseño del constructor es uno de los días más emocionantes y más confusos de todo el proceso. Se sienta en una mesa grande con un consultor y de repente está eligiendo encimeras, pisos, colores de gabinetes, tomacorrientes, patrones de azulejos y como cincuenta cosas más que van a decidir cómo se ve y funciona su casa durante los próximos veinte años. También es donde la mayoría de los compradores obtienen un valor increíble o silenciosamente gastan quince mil dólares en cosas de las que se van a arrepentir.

He acompañado a compradores por los centros de diseño de Carefree Homes, Palo Verde, Hakes Brothers, Edwards Homes, Pointe Homes, Cullers, LEH y Desert View en comunidades como Gateway Estates, Tierras Del Este, Painted Sky, Summer Sky, Paseos Del Este, Emerald Estates y Cimarron Canyon. Lo que le puedo decir es que hay un patrón claro de cuáles mejoras mantienen su valor y cuáles no. Así es como guío a mis clientes en El Paso.

Algo que todo comprador necesita entender antes de esa cita en el centro de diseño es lo siguiente: las mejoras casi siempre se pagan por adelantado directamente al constructor. No se incluyen en el precio de la casa y no se financian en su préstamo. No importa si está usando un préstamo VA, FHA o convencional. El constructor esperará el pago por sus selecciones del centro de diseño mediante cheque de caja o giro postal antes de que comience la construcción. Eso significa que necesita tener ese dinero disponible en efectivo y planearlo como un gasto separado además de su enganche y los costos de cierre.

Gaste en las Cosas que No Puede Cambiar Fácilmente Después

La mejor regla del centro de diseño es esta. Si vive dentro de las paredes, en el concreto o en la estructura, pague por eso ahora. Si es cosmético o está por encima de algo, usualmente lo puede cambiar usted mismo más tarde por menos dinero de lo que le cobraría el constructor.

En nuestras comunidades de nueva construcción en El Paso las mejoras estructurales inteligentes casi siempre incluyen tomacorrientes adicionales, especialmente en el garaje y en el patio trasero, el cableado previo para ventiladores de techo en cada recámara, luces empotradas adicionales en la cocina y la sala, una línea de gas al patio trasero para una futura cocina exterior, y un bucle para suavizador de agua. El Paso tiene un calor brutal de junio a septiembre sin importar en qué parte de la ciudad esté, así que gastar un poco más en una barrera radiante en el ático o en aislamiento mejorado le devuelve dinero cada mes en su cuenta de luz. Eso es igual de cierto en Gateway Estates y Tierras Del Este que en Horizon City o Cimarron Canyon en el West Side. El calor del desierto es parejo en toda la ciudad.

Extender la losa del patio es otra que recomiendo mucho. Una vez que el concreto está vertido, usted se queda con lo que tiene. Conseguir cuatro o seis pies adicionales de patio cubierto en Gateway Estates o Tierras Del Este mientras el constructor ya está en el sitio es muchísimo más barato que contratar un contratista dentro de dos años.

Dónde Realmente Debe Saltarse la Mejora

Aquí es donde más dinero ahorro a mis compradores. Los centros de diseño del constructor marcan mucho ciertas categorías porque saben que los compradores se enamoran del aspecto de una casa modelo. Las categorías que hay que vigilar son lámparas, espejos, colores de pintura, puertas interiores, electrodomésticos más allá del paquete estándar, y la mayoría de los tratamientos de ventanas.

Las lámparas son el ejemplo clásico. Un constructor le puede cobrar ochocientos dólares por un candelabro de comedor que usted podría comprar en línea por ciento ochenta y pagar a un electricista local cien dólares para instalarlo. Lo mismo pasa con espejos de baño y lámparas colgantes. Los colores de pintura son otra. Si quiere una pared de acento, espere hasta después del cierre y píntela usted mismo o contrate a alguien por un par de cientos de dólares en lugar de pagarle al constructor ochocientos.

Los electrodomésticos son una conversación aparte. La mayoría de los paquetes estándar en Palo Verde, Edwards Homes y Pointe Homes están perfectamente bien. Subir a un refrigerador premium con el constructor rara vez tiene sentido porque podría comprar el mismo refrigerador en una tienda local de El Paso durante una venta de feriado y ahorrar cientos.

La Cocina y el Baño Principal Son Donde Vive el Valor de Reventa

Si planea vender su casa de nueva construcción en El Paso en los próximos siete a diez años, y la mayoría de la gente lo hace, la cocina y el baño principal son donde sus dólares de mejora regresan. Los compradores que visitan casas de reventa en Cimarron Canyon, Emerald Estates o Summer Sky toman sus decisiones basadas en esas dos habitaciones.

Aquí es donde les digo a mis clientes que inviertan. Encimeras de cuarzo mejoradas, un buen azulejo de respaldo, cajones de gabinete con cierre suave y despensas con extraíbles aumentan su avalúo y su precio de venta futuro. En el baño principal, una ducha amplia con azulejo mejorado y un paquete de espejo enmarcado se ve como lujo para el próximo comprador. Estas habitaciones también son más difíciles y más caras de renovar después porque involucran plomería y azulejo. Pague una vez, disfrute diez años, y después véndala por más. Esa cuenta funciona en nuestro mercado de El Paso.

Los Pisos y Lo Que Los Constructores en El Paso Realmente Ofrecen

Los pisos son una de las decisiones más pensadas en exceso en el centro de diseño. Mi consejo general es subir a un azulejo cerámico de mejor calidad en las áreas principales y dejar la alfombra de las recámaras en básica. Algo importante que debe saber desde el principio es que los constructores en El Paso ofrecen opciones de azulejo cerámico, incluyendo estilos que imitan la madera, pero no ofrecen piso de madera real. Cuando ve un piso con apariencia de madera en una casa modelo, es azulejo cerámico diseñado para imitar ese aspecto, y en realidad es una elección inteligente para nuestro clima y la calidad del agua en El Paso.

Aquí tiene un consejo que la mayoría de los compradores no considera en el momento pero que después agradecen mucho. Pregúntele al constructor dónde consigue su azulejo. Si puede, obtenga la marca y el nombre o número del modelo. La razón por la que esto importa es que en algún momento en el futuro puede querer extender ese azulejo a un cuarto que actualmente tiene alfombra, o puede necesitar reemplazar una pieza quebrada. Si sabe dónde lo compró el constructor, puede hacer una combinación exacta. Si no lo sabe, podría terminar con un azulejo que es parecido pero no igual, y en un piso que de otro modo es uniforme, se va a notar. Es una pequeña pregunta que puede evitar un dolor de cabeza grande años después.

Si considera ir a azulejo cerámico premium en toda la casa, sepa que puede reemplazar alfombra con azulejo a través de un contratista local después de mudarse y muchas veces ahorrarse dinero en comparación con pagarle al constructor por adelantado.

Lo Que Los Compradores de Fort Bliss con Préstamo VA Necesitan Saber Sobre las Mejoras

Si está usando un préstamo VA y se muda a El Paso por una asignación a Fort Bliss, la regla del pago anticipado de mejoras aplica para usted exactamente igual que para cualquier otro comprador. El financiamiento VA no cambia la forma en que el constructor cobra las selecciones del centro de diseño. Esos costos se pagan directamente al constructor mediante cheque de caja o giro postal antes de que avance la construcción. No se incorporan a su préstamo VA y no son parte de lo que financia el prestamista.

Esto importa especialmente para las familias militares porque los compradores VA muchas veces llegan con poco o ningún enganche, que es una de las mayores ventajas del beneficio del préstamo VA. Pero eso significa que sus reservas de efectivo todavía tienen que cubrir las mejoras del centro de diseño, y ese es un número que algunos compradores no planean hasta que ya están sentados en el centro de diseño. Yo siempre acompaño a mis clientes de Fort Bliss a revisar sus necesidades totales de efectivo antes de poner un pie en cualquier oficina de constructor para que nada los tome por sorpresa.

Mi consejo para compradores VA sobre las mejoras es el mismo que para todos: sean quirúrgicos. Enfoquen su efectivo en mejoras estructurales y de energía que agregan valor permanente o les ahorran dinero cada mes. Déjense lo cosmético para después del cierre con un contratista local por mucho menos dinero.

Muchos compradores de Fort Bliss terminan en Tierras Del Este, Gateway Estates o Painted Sky porque el traslado es manejable y los precios funcionan con el préstamo VA. Constructores como LEH y Carefree Homes conocen bien el mercado militar y muchas veces tienen buydowns y paquetes de incentivos que se combinan bien con el financiamiento VA. Pregúnteme y lo guío por lo que hay realmente sobre la mesa este mes.

Preguntas Frecuentes Sobre Mejoras del Centro de Diseño en El Paso

¿Cuánto debo presupuestar para mejoras del centro de diseño en una nueva construcción en El Paso? La mayoría de mis compradores termina gastando entre quince mil y treinta mil dólares en mejoras, y ese es dinero en efectivo real que necesita tener disponible. Las mejoras del centro de diseño se pagan directamente al constructor mediante cheque de caja o giro postal antes de que comience la construcción. No se incluyen en su préstamo de vivienda, sin importar si está usando VA, FHA o financiamiento convencional. Planee esto como un gasto en efectivo separado además de su enganche y los costos de cierre para que no lo tome por sorpresa en el momento de la cita en el centro de diseño.

¿Puedo negociar los precios del centro de diseño? Los precios de lista dentro del centro de diseño son en su mayoría fijos, pero sí puede negociar el trato general. Los constructores muchas veces agregan créditos de centro de diseño, ayuda con costos de cierre o un buydown de tasa en lugar de descontar el precio de la casa. Ahí es donde entro yo.

¿Cuál constructor de El Paso tiene la mejor selección de centro de diseño? Los constructores con las experiencias de centro de diseño más completas tienden a ser los constructores semi-personalizados: Palo Verde Homes, LEH, Pointe Homes y Carefree Homes. Estos constructores le dan a los compradores más opciones y más personalización en comparación con los constructores de producción. Si para usted es importante tener una amplia selección y una experiencia más personalizada, esos son los cuatro que debe explorar con más cuidado.

¿Debo agregar paneles solares a través de mi constructor o de una compañía solar? Los constructores en El Paso no ofrecen paneles solares como parte de su centro de diseño. Si una compañía de energía solar por separado se le acerca para instalar paneles, tenga mucho cuidado. El financiamiento solar en este mercado típicamente coloca un segundo gravamen sobre su propiedad que va desde treinta mil hasta noventa mil dólares, y el pago mensual muchas veces es más alto de lo que habría pagado simplemente en el recibo de El Paso Electric. Cuando llegue el momento de vender, ese gravamen tiene que pagarse con sus ganancias o transferirse al comprador, y muchos compradores no calificarán o simplemente no querrán asumirlo. Obtenga asesoría financiera independiente antes de firmar cualquier acuerdo con una compañía solar.

¿Las mejoras del centro de diseño suben mis impuestos de propiedad? Sí. Un avalúo más alto significa impuestos de propiedad un poco más altos con el tiempo, lo cual es otra razón para ser cuidadoso.

¿Debo subir a un garaje de tres carros si la comunidad lo permite? En El Paso, donde la mayoría de las familias tiene varios vehículos y todos necesitan almacenamiento para decoración navideña y herramientas, los garajes de tres carros mantienen bien su valor en Emerald Estates, Summer Sky y Cimarron Canyon. Usualmente digo que sí si el lote lo permite.

¿Puedo traer mi propio contratista para mejoras después del cierre? Absolutamente. De hecho, para pintura, lámparas, tratamientos de ventanas y paisajismo, muchas veces lo recomiendo. Solo asegúrese de que cualquier trabajo externo respete la garantía de su constructor.

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